广州房价才降两个月就抄底?你们是不是太天真了?
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最近,华华听增城的中介朋友说,自从特价活动多了之后,来看房的人也多了很多,甚至有人两点半还在买房。
现在不是楼市淡季吗,怎么还这么多人买房!原来是因为不少人觉得广州的楼市已经触底了,连忙赶来抄底。
咋地,广州的降价潮才开始两个月,怎么这么多人就认为广州的房价已经触底了呢?你们不觉得现在还早着吗?不觉得还有降价的空间吗?
广州这一轮降价潮,真有诚意
广州这一轮降价潮,从今年8月开始,从外围区再蔓延到中心区的(详情可戳这里回顾),主要方式是推出少量特价单位的优惠活动。
降价幅度有高有低,就拿这些特价单位来算个平均值吧,房价已经降了大概有10%左右。
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更有意思的是,安居客的二手房房价已经出现了微妙的迂回曲折。
最近的“特价单位”明显有诚意得多,以前搞特价多数是拿一些条件比较差的单位,而这次呢,不论楼层,不论朝向,甚至有些是主力的单位。不禁令人怀疑这是不是借特价之名来降价。
比如说,知识城某项目最近推出的特惠房源,就是不限楼层和朝向的,比之前的售价大概降低了两千元/平左右。
另外一个是各个大型房企都先后加入打折阵营。万科、恒大、时代、保利、越秀纷纷推出特价单位。
你要知道大型房企是有风向标作用的,大房企降价了,其他小公司也会看准他们的步伐。
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当然大部分开发商打折活动都是带着套路的,比如说限定活动时间(加快成交),只能一次性付款(回笼资金),部分开发商真的只是搞营销噱头,骗大家过来看房。
最近出现的新套路就是低首付潮,其实就是首付分期付款。这种付款方式对于个人资金的要求并没有降低,而且可能面临着无法网签的问题。
总的来说,这一波降价潮虽然涉及范围广,力度比较大,但并不是真正的普降,还是有限定条件的少量的降。
今年下半年,正是捡漏好时机
其实无论是真降价还是搞噱头,都反映着开发商现在的日子是真不好过。
最近已经公布中报的各大中型房企,清一色出现了净负债率上升、经营性现金流转负或者大幅缩减,在目前融资收紧、调控力度加大的背景下,开发商手里能用的钱只会越来越少。
今年上半年,主要房企的负债率都徘徊在80%左右。
房地产行业资产负债率已经达到十三年来的历史最高位。
大金主们扛不住了,有的发动内部员工做下线刷业绩,有的已经开始裁员。更别说小开发商了。
而且开发商的资金问题不是一时半会可以解决的,更不是推出20套特价单位就可以缓解的。
预计这个9月和10月甚至到明年年初,广州还会出现更多的“特价单位”,但开发商熬过难关之后,可能就不会再做这种“亏本生意”了。
广州土拍有降温,但没降价
地产界有句名言:房价短期看金融,中期看土地,长期看人口。都说土拍降温,今天华华就从土拍情况入手,看广州未来的房价趋势。
以上是截止到今天为止广州宅地成交情况
今年上半年,广州土拍的情况尚算良好。尤其南沙,一片火爆,今年拍出的几宗宅地,竞争激烈,甚至超过最高限价要到竟配建阶段。
比如说年初拍出南沙东涌镇宅地,溢价率达到100%,是截止目前广州拍溢价率最高的地。
增城朱村凤岗村的几块地是商务+二类居住用地,之所以可以底价拍出,主要因为是富士康科技小镇,能够优惠拿地。
而紧靠富士康的朱村街025地块,是纯宅地,溢价率高达45%,需要竟配建,最终被招商+保利联合拿下。这才是朱村宅地的正常水平,素质高的宅地依然是要抢的。
虽然广州土拍的溢价率不高,但综合素质高的地块还是随行就市。楼市进入冷淡期,土拍行情分化会越来越明显。
进入下半年,除了南沙,其他地方都提不上劲来,12宗地中5宗地底价成交,2宗地接近底价,其他地块的溢价率普遍都不高。
不过需要注意的是,广州拍地虽然降温了,却并没有降价。
土地溢价率低并不代表地价低,而是ZF原来定的底价就比较高。
各区的地价标杆大多诞生在2016年到2017年间,期间甚至有溢价率超过200%的地。但8月份花都拍出的凤凰路地块一,创造出底价即地价标杆的传奇,但楼面价不低,达到17188/平。这也反映了现在拍地的门槛本来就高。
而且下半年的地比上半年卖得更贵了,只是大家都被土拍降温的论调转移注意力,没有注意到地价又涨了。
今年8月拍出的增城荔城蒋村村、新联村810、811地块,成交楼面价分别是是13616元/平和13800元/平。6月拍出的064地块,楼面价是12672元/平,贵了1000元/平。
这几宗地位置相邻,810/811地块的北面就是064地块。
9月7日,广州一天就挂出了12宗地,其中宅地就占了9宗。我甚至有点不好意思说广州的土拍降温了。
中期看土地,广州房价是肯定有上涨空间的。
再多说一句题外话,如果说房价长期看人口的话,今天刚出台政策,广州入户连续社保将从12个月缩短至6个月了,这真是个好消息,广州的人口会越来越多。
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目前的降价只是由于大环境影响而出现的暂时现象。而这就是大家所渴求的抄底好时机,的确有可行性。
当楼市遇冷时,开发商和二手房买家壮士断腕,主动降价;付款方式也变得越来越松动,刚需反而有更多的选择。现在就是考验大家购买力的时候了。
现在有的人已经迫不及待出手了,有的还在等待抄底。不过不管降了多少,终究也是省钱啊!
每个人都一个抄底的美梦!祝大家美梦成真!
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